Para esta actividade voltar a ser rentável, os preços dos imóveis têm de descer entre os 16 e os 54%.
A ideia de comprar casa para arrendar pode atrair alguns investidores, mas não é um negócio assim tão lucrativo. Na maior parte dos casos, a rentabilidade anual líquida com a compra de imóveis para arrendar não ultrapassa, em média, 3 ou 4%, ou seja, valor abaixo do retorno mínimo, que se situa nos 5%. “Além de não haver garantias de que o imóvel esteja permanentemente arrendado, o proprietário não consegue, em caso de necessidade, reaver o montante do investimento de um dia para o outro, alerta a Associação de Defesa do Consumidor (Deco).
Outra desvantagem diz respeito aos custos fixos, pois mesmo que a habitação não esteja ocupada, o proprietário tem de contar com uma série de despesas fixas. É o caso, por exemplo, do condomínio, seguro, Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), taxas municipais e eventuais obras de manutenção – como pinturas ou remodelações.
Também existe desvalorização contínua dos imóveis – o preço das casas está mais baixo do que nunca. Por exemplo, em Lisboa, estima-se que a desvalorização média tenha ultrapassado os 15% nos últimos dois anos e meio e este cenário repete-se no Porto – o que não ajuda a rentabilizar este negócio.
De acordo com a Deco, “as condições sociais e económicas instáveis, a diminuição demográfica, o aumento da carga fiscal e a restrição no acesso ao crédito contribuíram para uma diminuição da procura. Em consequência, diminuíram os preços de venda e aumentou a pressão sobre o mercado de arrendamento”. No entanto, esta pressão que poderia ser vantajosa para quem colocaria a sua casa a arrendar, acabou por não ser. A explicação é simples: esta tendência contribuiu para aumentar a oferta de casas para arrendar e, como tal, “o preço do arrendamento vergou, tornando o investimento menos atractivo”.
Actividade vantajosa Quando é que este negócio poderá ser interessante? De acordo com a associação, “só um trambolhão do mercado poderá inverter esta situação”, ou seja, é necessário que o preço dos imóveis em Lisboa desça entre os 21 e os 54% e entre os 16 e os 54% no Porto. Se isso não acontecer, a solução passaria por subir o valor das rendas. “Mantendo-se os preços de venda só com o aumento do valor das rendas para mais do dobro, o que não é nada provável, é que compensa ser senhorio”.
Mas vamos a contas. Um T2 em Telheiras com cem metros quadrados que apresente um preço de venda de 161 600 euros, exija mais de mil euros de despesas anuais fixas – entre despesas com IMI, condomínio, seguro e taxa de esgotos – e cujo proprietário cobre uma renda mensal de 880 euros de renda, só consegue obter um retorno na ordem dos 3,3%. Para atingir os tais 5% de rentabilidade (valor considerado mínimo para que o mesmo consiga lucrar com o negócio), o senhorio ou teria de ter comprado o apartamento por 98 mil euros ou teria de subir a renda para cerca de 1300 euros.
Para contornar este problema, a solução poderá passar por comprar imóveis penhorados. Mas nem tudo são vantagens: “as pechinchas têm o seu preço. Se comprar a um construtor em dificuldades perde a garantia de cinco anos, caso este declare falência. Nas penhoras e leilões, certifique-se de que o proprietário já não habita na casa”, conclui a associação.
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