Inquilinos e senhorios têm nova regras e novos prazos para cumprir.
A nova lei do arrendamento introduziu muitas alterações no processo de actualização das rendas antigas. Saiba quais as regras e os prazos a respeitar durante a negociação do novo valor.
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COMO É FEITA A ACTUALIZAÇÃO DA RENDA?
Por negociação. O senhorio avança com uma proposta ao inquilino, aproximando a renda dos valores de mercado. O arrendatário pode aceitar, apresentar uma contra-proposta ou dizer que não aceita e terá 30 dias para responder. Se aceitar, a renda é actualizada, com contrato de cinco anos, a menos que ambos optem por outra duração. Uma das características da nova reforma é que deixa de haver um prazo mínimo para os contratos de arrendamento.
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E SE O INQUILINO NÃO RESPONDER?
A falta de resposta do inquilino vale como aceitação da renda proposta pelo proprietário. Mas o inverso também é válido. E se o inquilino comunicar que não concorda, mas não indicar um valor alternativo, vale o montante indicado pelo proprietário. Mais uma vez, o inverso também é válido. Isto é, se o arrendatário fizer uma contra-proposta e o senhorio não responder em 30 dias, dá-se como certa a proposta feita pelo arrendatário.
E SE O INQUILINO NÃO RESPONDER?
A falta de resposta do inquilino vale como aceitação da renda proposta pelo proprietário. Mas o inverso também é válido. E se o inquilino comunicar que não concorda, mas não indicar um valor alternativo, vale o montante indicado pelo proprietário. Mais uma vez, o inverso também é válido. Isto é, se o arrendatário fizer uma contra-proposta e o senhorio não responder em 30 dias, dá-se como certa a proposta feita pelo arrendatário.
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O QUE ACONTECE QUANDO O INQUILINO APRESENTA UMA CONTRA-PROPOSTA?
O senhorio pode aceitar e a renda é actualizada. Mas se não aceitar, o proprietário pode acabar com o contrato e pagar uma indemnização equivalente a cinco anos de renda, que corresponde ao valor médio das duas propostas. Por exemplo: o senhorio propõe 300 euros, mas o inquilino só aceita 200 euros de renda. O acordo falha e o valor que servirá de base à indemnização que o senhorio terá que pagar é de 250 euros. Multiplicado por 60 meses, dará 15 mil euros. Esta indemnização é agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20% respectivamente. Ou, no caso de não ter dinheiro para pagar a indemnização, o senhorio pode actualizar a renda até ao limite máximo de 1/15 do valor patrimonial tributário.
O QUE ACONTECE QUANDO O INQUILINO APRESENTA UMA CONTRA-PROPOSTA?
O senhorio pode aceitar e a renda é actualizada. Mas se não aceitar, o proprietário pode acabar com o contrato e pagar uma indemnização equivalente a cinco anos de renda, que corresponde ao valor médio das duas propostas. Por exemplo: o senhorio propõe 300 euros, mas o inquilino só aceita 200 euros de renda. O acordo falha e o valor que servirá de base à indemnização que o senhorio terá que pagar é de 250 euros. Multiplicado por 60 meses, dará 15 mil euros. Esta indemnização é agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20% respectivamente. Ou, no caso de não ter dinheiro para pagar a indemnização, o senhorio pode actualizar a renda até ao limite máximo de 1/15 do valor patrimonial tributário.
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QUAIS OS MECANISMOS EXISTENTES PARA PROTEGER OS MAIS DESFAVORECIDOS?
Foram criadas algumas excepções para os mais carenciados e introduziu um período de transição com aumentos mais suaves e durante cinco anos, as subidas serão suavizadas. Para quem ganha até 500 euros, a renda não poderá ultrapassar os 50 euros: a actualização máxima será de 10%. Já para quem receba entre 500 e 1.500 a renda terá de ser no máximo de 250 euros (taxa de esforço de 17%) e para quem ganhe entre 1.500 e 2.829 euros - o valor da renda não poderá ir além dos 707,25 euros (taxa de esforço de 25%).
QUAIS OS MECANISMOS EXISTENTES PARA PROTEGER OS MAIS DESFAVORECIDOS?
Foram criadas algumas excepções para os mais carenciados e introduziu um período de transição com aumentos mais suaves e durante cinco anos, as subidas serão suavizadas. Para quem ganha até 500 euros, a renda não poderá ultrapassar os 50 euros: a actualização máxima será de 10%. Já para quem receba entre 500 e 1.500 a renda terá de ser no máximo de 250 euros (taxa de esforço de 17%) e para quem ganhe entre 1.500 e 2.829 euros - o valor da renda não poderá ir além dos 707,25 euros (taxa de esforço de 25%).
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E PARA OS IDOSOS?
Os idosos a partir de 65 anos e as pessoas com um grau de deficiência superior a 60% também terão alguma protecção. Ou se aplica o sistema de negociação ou a renda é fixada pelo valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel até um limite de 1/15 avos do VPT. Ou, se houver uma situação de carência económica, aplicam-se os mesmos tectos previstos para as famílias com dificuldades financeiras. Isto significa que a renda aumenta sempre. No entanto, estes inquilinos não poderão ser despejados. Só no caso de deixarem de pagar a renda.
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COMO É QUE OS INQUILINOS QUE PEÇAM CARÊNCIA ECONÓMICA PODERÃO PAGAR A RENDA?
Os inquilinos que fizerem a prova de carência económica vão ter de pagar com retroactivos as rendas ao senhorio, desde o momento em que a renda actualizada é devida.
E PARA OS IDOSOS?
Os idosos a partir de 65 anos e as pessoas com um grau de deficiência superior a 60% também terão alguma protecção. Ou se aplica o sistema de negociação ou a renda é fixada pelo valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel até um limite de 1/15 avos do VPT. Ou, se houver uma situação de carência económica, aplicam-se os mesmos tectos previstos para as famílias com dificuldades financeiras. Isto significa que a renda aumenta sempre. No entanto, estes inquilinos não poderão ser despejados. Só no caso de deixarem de pagar a renda.
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COMO É QUE OS INQUILINOS QUE PEÇAM CARÊNCIA ECONÓMICA PODERÃO PAGAR A RENDA?
Os inquilinos que fizerem a prova de carência económica vão ter de pagar com retroactivos as rendas ao senhorio, desde o momento em que a renda actualizada é devida.
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O INQUILINO TEM DE PAGAR O VALOR EM FALTA DE UMA VEZ?
Não. A recuperação do aumento da renda terá um tecto, não podendo ultrapassar a metade do valor mensal da renda actualizada. Esta regra é válida a não ser que as partes cheguem a acordo quanto a outro montante ou quando haja lugar à cessação do contrato, situação em que o valor em dívida deve ser pago na totalidade ao proprietário.
O INQUILINO TEM DE PAGAR O VALOR EM FALTA DE UMA VEZ?
Não. A recuperação do aumento da renda terá um tecto, não podendo ultrapassar a metade do valor mensal da renda actualizada. Esta regra é válida a não ser que as partes cheguem a acordo quanto a outro montante ou quando haja lugar à cessação do contrato, situação em que o valor em dívida deve ser pago na totalidade ao proprietário.
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E SE COM A DECLARAÇÃO DAS FINANÇAS, O SENHORIO PERCEBER QUE O INQUILINO NÃO TEM DIREITO AO PERÍODO DE CARÊNCIA? As novas regras implicam ainda que, caso o inquilino tenha um Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) superior em mais de 20% a cinco remunerações mínimas nacionais anuais, terá de pagar uma indemnização que não poderá ser inferior a seis meses de renda. Esta norma terá como objectivo impedir abusos por parte dos arrendatários.
E SE COM A DECLARAÇÃO DAS FINANÇAS, O SENHORIO PERCEBER QUE O INQUILINO NÃO TEM DIREITO AO PERÍODO DE CARÊNCIA? As novas regras implicam ainda que, caso o inquilino tenha um Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) superior em mais de 20% a cinco remunerações mínimas nacionais anuais, terá de pagar uma indemnização que não poderá ser inferior a seis meses de renda. Esta norma terá como objectivo impedir abusos por parte dos arrendatários.
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ESTAS REGRAS SÃO VÁLIDAS PARA O ARRENDAMENTO COMERCIAL? Sim, a lei aplica-se aos contratos para fins não habitacionais anteriores a 5 de Outubro de 1995 .
ESTAS REGRAS SÃO VÁLIDAS PARA O ARRENDAMENTO COMERCIAL? Sim, a lei aplica-se aos contratos para fins não habitacionais anteriores a 5 de Outubro de 1995 .
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HÁ REGRAS ESPECÍFICAS PARA AS MICROENTIDADES ? Sim. Neste caso, as microentidades , com um volume de negócios líquido até 500 mil euros, um balanço total do mesmo valor e com um número médio de cinco empregados terão direito ao período de transição de cinco anos em que a rendas terão o limite de 1/15 avos o valor patrimonial tributário calculado pelas Finanças com base nas regras do IMI.
HÁ REGRAS ESPECÍFICAS PARA AS MICROENTIDADES ? Sim. Neste caso, as microentidades , com um volume de negócios líquido até 500 mil euros, um balanço total do mesmo valor e com um número médio de cinco empregados terão direito ao período de transição de cinco anos em que a rendas terão o limite de 1/15 avos o valor patrimonial tributário calculado pelas Finanças com base nas regras do IMI.
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Que provas é que as microentidades têm de prestar?Pode ser apresentado uma cópia da declaração anual da Informação Empresarial Simplificada (IES), uma declaração emitida pelo Instituto de Apoio às Pequenas e Médias Empresas e Inovação (IAPMEI) e uma cópia da declaração de IRS, acompanhada de cópia do rosto do relatório único respeitante à Informação sobre Emprego e Condições de Trabalho.
Que provas é que as microentidades têm de prestar?Pode ser apresentado uma cópia da declaração anual da Informação Empresarial Simplificada (IES), uma declaração emitida pelo Instituto de Apoio às Pequenas e Médias Empresas e Inovação (IAPMEI) e uma cópia da declaração de IRS, acompanhada de cópia do rosto do relatório único respeitante à Informação sobre Emprego e Condições de Trabalho.
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