A lei que entrou em vigor em 2012 afeta sobretudo inquilinos com contratos antigos e rendas muito baixas. Mas há limites ao que pode ser cobrado
A nova lei do arrendamento entrou em vigor em novembro de 2012, mas só foi regulamentada no início deste ano. As regras publicadas esclarecem, por exemplo, como é apurado o rendimento anual bruto corrigido (RABC). Este é essencial para determinar o aumento da renda em contratos anteriores a 1990, na maioria dos casos, com valores muito abaixo dos de mercado.
Aumentos na ordem dos 500 e dos 600%, como os que têm sido anunciados na comunicação social, são possíveis, mas não em todos os casos. A lei prevê exceções. Contudo, a falta de clareza do texto legal e a complexidade dos cálculos continuam a levantar muitas dúvidas a quem arrenda e a quem vive em casa arrendada.
Nos primeiros meses do ano, o Serviço de Informação da Deco respondeu a mais de 1200 pedidos de informação e de ajuda. Ao Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) chegaram, desde agosto último, quase 26 mil contactos.
Se também está no grupo dos que ainda não perceberam os contornos da nova lei, este artigo é para si.
Alguns inquilinos sem aumento
O principal objetivo desta lei é aproximar as rendas antigas dos valores atuais de mercado, através de um mecanismo de negociação. Este mecanismo começa quando o senhorio escreve ao inquilino, a propor a atualização da renda, o tipo de contrato e o prazo que entende adequado para o arrendamento. Após receber a carta, o inquilino dispõe de 30 dias para aceitar, contestar e avançar com uma contraproposta ou abandonar a habitação. Pode também, se for o caso, invocar uma das três situações de exceção que limitam o aumento da renda: insuficiência económica (se o RABC do agregado for inferior a cinco salários mínimos anuais, ou seja, 33 950 euros), idade igual ou superior a 65 anos e/ou incapacidade superior a 60 por cento. A falta de resposta ao senhorio ou resposta fora do prazo legal implicam a aceitação da proposta que este fizer inicialmente.
Quando alega carência económica, o inquilino deve pedir ao serviço de Finanças da sua área de residência um comprovativo do qual conste o RABC do agregado familiar. Se não receber este documento a tempo de cumprir o prazo de 30 dias de resposta, deve reagir na mesma, informando o proprietário de que já o pediu. Entretanto, convém saber como calcular este valor, para saber se pode beneficiar de um limite ao aumento da renda.
Para o cálculo do RABC, as Finanças têm em conta a soma dos rendimentos anuais brutos de todos os elementos do agregado que vivam em comunhão de habitação com o arrendatário há mais de um ano (exceto subsídios de desemprego). Se o arrendatário não residir na casa arrendada por motivos de doença ou de internamento, considera-se agregado familiar do arrendatário o conjunto de pessoas que habitem no local arrendado. Àquele valor são depois deduzidos 3395 euros - o equivalente a metade do salário mínimo anual - por cada dependente ou elemento com incapacidade igual ou superior a 60 por cento. Por exemplo, numa família composta pelo casal e dois filhos menores, e com um rendimento anual bruto de 25 mil euros, o RABC corresponde a 18 210 euros [25 000 - 2 × (242,50 × 14)].
Renda limitada por cinco anos
Assim que receber o comprovativo do RABC, o inquilino deve enviá-lo ao senhorio no prazo de 15 dias, para comprovar a situação de carência económica. Até lá, este fica impedido de atualizar a renda, ainda que tenha direito a recuperar a diferença que se vier a apurar.
Os arrendatários que aleguem idade igual ou superior a 65 anos também são obrigados a comprová-lo através de uma certidão de nascimento ou cópia do cartão do cidadão. Em caso de incapacidade superior a 60%, devem anexar um documento da Segurança Social que comprove a deficiência.
Se uma das três situações de exceção ficar demonstrada, e desde que a casa arrendada seja a residência permanente do inquilino, o contrato só fica sujeito aos novos aumentos desde que haja acordo entre as partes. Na falta deste, o senhorio não poderá cobrar mais do que 1/15 do valor patrimonial do imóvel arrendado. Por exemplo, para um imóvel avaliado em 75 mil euros, a renda máxima fica limitada a 416,67 euros [(75 000 ÷ 15) ÷ 12]. Consulte o valor patrimonial na cópia da caderneta predial ou na página do SIGIMI, no Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt).
A renda apurada será válida por um período de cinco anos. No entanto, no final deste período, o senhorio pode voltar a propor uma atualização.
Tenha em atenção que, se o prédio não estiver constituído em propriedade horizontal, a atualização não pode ser feita com base no valor do edifício inteiro. Caberá ao senhorio fazer uma escritura para "transformar" o prédio em propriedade horizontal e, assim, obter o valor da fração arrendada. Em alternativa, pode pedir ao serviço de Finanças a avaliação do andar para utilização independente.
Outros "tetos" a considerar
Dependendo dos rendimentos, os inquilinos nestas circunstâncias podem beneficiar de outros limites ao aumento da renda:
• desde logo, se o RABC do agregado for inferior a cinco salários mínimos anuais (33 950 euros), a atualização está limitada a 25% do mesmo. No caso da família mencionada, tal significa uma renda até 379,38 euros [(18 210 × 0,25) ÷ 12];
• se o rendimento mensal da família for inferior a 1500 euros, a renda não poderá ultrapassar 17% do RABC. Assumindo que este não passa de 18 210 euros, a renda ficaria em 257,98 euros;
• finalmente, para agregados que aufiram até 500 euros mensais, o limite da renda será de 10% do RABC, ou seja, 151,75 euros.
Mas atenção: se, na carta a enviar ao senhorio, o inquilino indicar um rendimento mensal inferior ao que resulta da divisão por 12 do rendimento declarado no IRS do ano anterior (por exemplo, por ter ficado desempregado após entregar a declaração), deverá poder prová-lo. Mesmo assim, neste caso, tenha em conta que a "juventude" da lei e a falta de clareza dos textos legais levam a diferentes interpretações sobre que rendimento mensal deve ser tido em conta no cálculo da atualização da renda: se o da declaração das Finanças do ano anterior, se o real. Enquanto esta questão não for esclarecida, em caso de litígio, inquilinos e senhorios terão de recorrer aos tribunais.
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