Balcão Nacional de Arrendamento vai funcionar apenas na internet e só deve estar pronto a partir de Janeiro. Proprietários e inquilinos estão preocupados.
Quase um ano depois de ter sido apresentado, o Novo Regime do Arrendamento Urbano vai entrar em vigor na próxima segunda-feira. O governo promete liberalizar o mercado com a nova lei das rendas, facilitar despejos de incumpridores e renegociar rendas antigas até aqui protegidas pela lei. Na reforma pedida pela troika entra ainda o regime de obras em prédios arrendados para facilitar a vida aos proprietários que queiram fazer obras e aos inquilinos que as exigem.
A nova reforma tem dois pontos principais: o mecanismo extrajudicial de despejo e o mecanismo de negociação de rendas antigas. Na prática as conclusões vão ser duas: os despejos de quem não paga vão ser mais fáceis e as rendas antigas vão subir.
Primeira parte. A partir de segunda- -feira os inquilinos que não pagam a renda há dois meses podem receber do senhorio uma carta a exigir a denúncia do contrato por não cumprimento e tem início o processo de despejo. O objectivo da nova lei é evitar o recurso aos tribunais, mas não será fácil que não chegue de novo a um juiz. Isto porque em última instância o caso pode ir parar à justiça. Ou seja: o senhorio pode fazer queixa ao Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) – entidade que vai funcionar online sob tutela da Direcção-Geral da Administração da Justiça – e a partir daí o processo desenrola-se.
Nessa queixa, o senhorio pode logo pedir o pagamento das rendas atrasadas, encargos e despesas. O BNA notifica depois o inquilino de que tem 15 dias para decidir se desocupa a casa, se apresenta oposição aos argumentos do senhorio ou se paga o que tem em falta. A hipótese de pagar o que tem em atraso apenas pode ser usada uma vez durante o contrato de arrendamento.
Se o inquilino quiser apresentar argumentos e se recusar a sair da casa, o caso aí pode seguir para tribunal. O processo é aí inscrito como especial e urgente para que a desocupação possa ser feita o mais rapidamente possível.
Além das pessoas que não pagam a renda há dois meses, este processo especial de despejo pode ser aplicado a quem tenha num ano atrasado o pagamento da renda cinco vezes.
O BNA não vai estar já apto na segunda-feira (ver caixa), o que deixa os proprietários preocupados com a eficácia da lei. “Não se percebe como é possível esta maneira atabalhoada de fazer a lei. A questão da confiança no mercado mantém-se, uma vez que o Balcão Nacional de Arrendamento não vai estar pronto. O governo disse que só para Janeiro”, explica ao i o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, Menezes Leitão. Já os inquilinos apontam o dedo ao facto de o BNA ser uma instituição que vai funcionar online, sem que exista um balcão de atendimento onde possam dirigir-se, disse ao i Romão Lavadinho, da Associação de Inquilinos Lisbonenses.
Antigas A grande mudança no mercado de arrendamento vai acontecer nas rendas mais antigas, anteriores a 1990. As pessoas que tenham este tipo de contrato vão deixar de estar protegidas como estavam: os senhorios vão poder exigir o aumento do valor a pagar mensalmente e a partir de agora os inquilinos vão ter de negociar esse valor.
O processo vai acontecer através de um mecanismo de negociação (ver páginas 16-17) que pretende que tanto inquilinos como senhorios apresentem valores compatíveis com o valor da casa. Isto porque se apresentarem valores altos (no caso dos senhorios) esse pode ser o valor que tenham de vir a pagar de indemnização por falta de acordo. E os inquilinos, se apresentarem valores baixos, vão ter dificuldades em que o senhorio aceite e tudo pode acabar com uma indemnização mais baixa.
A nova lei prevê a limitação na actualização do valor das rendas durante um período de cinco anos (regime especial) para agregados familiares com um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco salários mínimos nacionais. O tecto de subida é de 25%, nos casos dos rendimentos até 500 euros será de 10% e até 1500 euros até 17%. Este mecanismo especial é apenas válido durante um período de cinco anos. Depois disto, os inquilinos com dificuldades podem apenas recorrer a várias das hipóteses que a lei oferece actualmente: subsídio de renda, habitação social ou mercado social de arrendamento, uma possibilidade sobretudo para os mais jovens.
As associações de inquilinos duvidam, no entanto, da eficácia deste processo. Romão Lavadinho levanta o problema de o mecanismo na prática só estar disponível em meados do próximo ano: “Para aceder a este mecanismo, os inquilinos precisam de fazer prova do rendimento anual. As Finanças só vão poder fazê-lo depois de liquidado o IRS, logo só a partir de Agosto, mais ou menos, é que podem começar a surgir pedidos.”
O atraso nos decretos regulamentares – aprovados esta semana em Conselho de Ministros – não põe em causa a entrada em vigor da lei, dizem os proprietários. Menezes Leitão acrescenta que os decretos já existem, precisam é de ser actualizados, e que a partir de segunda--feira “já vão começar a aparecer actualizações de renda”, o que vai permitir “um maior equilíbrio entre as rendas novas e as antigas”.
Quase um ano depois de ter sido apresentado, o Novo Regime do Arrendamento Urbano vai entrar em vigor na próxima segunda-feira. O governo promete liberalizar o mercado com a nova lei das rendas, facilitar despejos de incumpridores e renegociar rendas antigas até aqui protegidas pela lei. Na reforma pedida pela troika entra ainda o regime de obras em prédios arrendados para facilitar a vida aos proprietários que queiram fazer obras e aos inquilinos que as exigem.
A nova reforma tem dois pontos principais: o mecanismo extrajudicial de despejo e o mecanismo de negociação de rendas antigas. Na prática as conclusões vão ser duas: os despejos de quem não paga vão ser mais fáceis e as rendas antigas vão subir.
Primeira parte. A partir de segunda- -feira os inquilinos que não pagam a renda há dois meses podem receber do senhorio uma carta a exigir a denúncia do contrato por não cumprimento e tem início o processo de despejo. O objectivo da nova lei é evitar o recurso aos tribunais, mas não será fácil que não chegue de novo a um juiz. Isto porque em última instância o caso pode ir parar à justiça. Ou seja: o senhorio pode fazer queixa ao Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) – entidade que vai funcionar online sob tutela da Direcção-Geral da Administração da Justiça – e a partir daí o processo desenrola-se.
Nessa queixa, o senhorio pode logo pedir o pagamento das rendas atrasadas, encargos e despesas. O BNA notifica depois o inquilino de que tem 15 dias para decidir se desocupa a casa, se apresenta oposição aos argumentos do senhorio ou se paga o que tem em falta. A hipótese de pagar o que tem em atraso apenas pode ser usada uma vez durante o contrato de arrendamento.
Se o inquilino quiser apresentar argumentos e se recusar a sair da casa, o caso aí pode seguir para tribunal. O processo é aí inscrito como especial e urgente para que a desocupação possa ser feita o mais rapidamente possível.
Além das pessoas que não pagam a renda há dois meses, este processo especial de despejo pode ser aplicado a quem tenha num ano atrasado o pagamento da renda cinco vezes.
O BNA não vai estar já apto na segunda-feira (ver caixa), o que deixa os proprietários preocupados com a eficácia da lei. “Não se percebe como é possível esta maneira atabalhoada de fazer a lei. A questão da confiança no mercado mantém-se, uma vez que o Balcão Nacional de Arrendamento não vai estar pronto. O governo disse que só para Janeiro”, explica ao i o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, Menezes Leitão. Já os inquilinos apontam o dedo ao facto de o BNA ser uma instituição que vai funcionar online, sem que exista um balcão de atendimento onde possam dirigir-se, disse ao i Romão Lavadinho, da Associação de Inquilinos Lisbonenses.
Antigas A grande mudança no mercado de arrendamento vai acontecer nas rendas mais antigas, anteriores a 1990. As pessoas que tenham este tipo de contrato vão deixar de estar protegidas como estavam: os senhorios vão poder exigir o aumento do valor a pagar mensalmente e a partir de agora os inquilinos vão ter de negociar esse valor.
O processo vai acontecer através de um mecanismo de negociação (ver páginas 16-17) que pretende que tanto inquilinos como senhorios apresentem valores compatíveis com o valor da casa. Isto porque se apresentarem valores altos (no caso dos senhorios) esse pode ser o valor que tenham de vir a pagar de indemnização por falta de acordo. E os inquilinos, se apresentarem valores baixos, vão ter dificuldades em que o senhorio aceite e tudo pode acabar com uma indemnização mais baixa.
A nova lei prevê a limitação na actualização do valor das rendas durante um período de cinco anos (regime especial) para agregados familiares com um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco salários mínimos nacionais. O tecto de subida é de 25%, nos casos dos rendimentos até 500 euros será de 10% e até 1500 euros até 17%. Este mecanismo especial é apenas válido durante um período de cinco anos. Depois disto, os inquilinos com dificuldades podem apenas recorrer a várias das hipóteses que a lei oferece actualmente: subsídio de renda, habitação social ou mercado social de arrendamento, uma possibilidade sobretudo para os mais jovens.
As associações de inquilinos duvidam, no entanto, da eficácia deste processo. Romão Lavadinho levanta o problema de o mecanismo na prática só estar disponível em meados do próximo ano: “Para aceder a este mecanismo, os inquilinos precisam de fazer prova do rendimento anual. As Finanças só vão poder fazê-lo depois de liquidado o IRS, logo só a partir de Agosto, mais ou menos, é que podem começar a surgir pedidos.”
O atraso nos decretos regulamentares – aprovados esta semana em Conselho de Ministros – não põe em causa a entrada em vigor da lei, dizem os proprietários. Menezes Leitão acrescenta que os decretos já existem, precisam é de ser actualizados, e que a partir de segunda--feira “já vão começar a aparecer actualizações de renda”, o que vai permitir “um maior equilíbrio entre as rendas novas e as antigas”.
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